เจาะลึก! วิธีวิเคราะห์ "ศักยภาพทำเล" ด้วยตัวเองแบบง่ายๆ (ไม่ง้อกูรู) ฉบับมือใหม่ก็ทำได้จริง!

"ทำเลดี มีชัยไปกว่าครึ่ง" คำนี้ยังคงศักดิ์สิทธิ์เสมอในโลกธุรกิจครับ

แต่ปัญหาคือ... เราจะรู้ได้ยังไงว่าตรงไหนคือ "ทำเลดี"? บางที่คนเดินเยอะแต่ไม่ซื้อ บางที่เงียบเหงาแต่ยอดขายถล่มทลาย ครั้นจะไปจ้างบริษัทที่ปรึกษามาวิเคราะห์ ก็ค่าตัวแพงหูฉี่ สำหรับ SME หรือร้านค้าหน้าใหม่ การวิเคราะห์ด้วยตัวเองจึงเป็นทางเลือกที่ฉลาดที่สุด

วันนี้เราจะมาแชร์ 5 สเต็ปง่ายๆ ในการ "เอกซเรย์ทำเล" ที่คุณทำเองได้ทันที โดยใช้แค่ "การสังเกต" และ "Google Maps" ครับ!

1.นั่งนับ "Traffic" (ในช่วงเวลาทอง)

อย่าเชื่อคำบอกเล่าของนายหน้า แต่ให้เชื่อสายตาตัวเอง

• วิธีทำ: ให้ไปนั่งเฝ้าจุดนั้นจริงๆ ในช่วงเวลาที่คาดว่าลูกค้าจะเยอะ (เช่น 7-9 โมงเช้า หรือ 5-6 โมงเย็น) แล้วนับจำนวนคนหรือรถที่ผ่าน
  
• เคล็ดลับ: อย่าดูแค่ปริมาณ ให้ดู "พฤติกรรม" ด้วย เช่น คนเดินผ่านเร็วๆ เพื่อไปทำงาน (ไม่แวะ) หรือคนเดินช้าๆ หาของกิน (แวะซื้อ) ค่าของคนสองกลุ่มนี้ต่างกันมหาศาลครับ

2.สำรวจ "เพื่อนบ้าน" (คู่แข่งคือครูที่ดีที่สุด)

หลายคนกลัวทำเลที่มีคู่แข่งเยอะ แต่จริงๆ แล้วนั่นอาจเป็นสัญญาณที่ดีครับ

• หลักการ Clustering: ถ้าบริเวณนั้นมีร้านประเภทเดียวกันเปิดอยู่เยอะ (เช่น ย่านร้านอะไหล่, ย่านร้านเฟอร์นิเจอร์) แสดงว่าลูกค้า "ตั้งใจ" มาซื้อของย่านนี้อยู่แล้ว การไปเปิดแทรกตัวอาจได้อานิสงส์ลูกค้าได้ง่ายกว่าไปเปิดโดดเดี่ยว
  
• แต่ต้องระวัง: ถ้าเป็นร้านสะดวกซื้อ หรือร้านอาหารตามสั่งที่เน้นความสะดวก หากมีเจ้าถิ่นที่แข็งแกร่งมากๆ อยู่แล้ว (เช่น 7-11 สองสาขาประกบ) อาจจะต้องถอยครับ

3.เช็กความสะดวกในการ "เข้าถึง" (Accessibility)

ทำเลติดถนนใหญ่ ไม่ได้แปลว่าดีเสมอไป ถ้า...

• ที่จอดรถ: ปัญหาโลกแตก! ถ้าไม่มีที่จอดรถ หรือจอดได้น้อยมาก ลูกค้าสมัยนี้พร้อมจะขับเลยไปร้านอื่นทันที
  
• จุดกลับรถ: ถ้าต้องขับเลยไปกลับรถไกล 3 กิโลเมตร ลูกค้าอาจถอดใจ
  
• ทางเท้า: กว้างขวางเดินสะดวก หรือมีของวางเกะกะจนคนไม่อยากเดิน?

4.วิเคราะห์ "ประชากรแฝง" (Catchment Area)

คนในพื้นที่คือใคร? มีกำลังซื้อแค่ไหน?

วิธีทำ: ลองเดินสำรวจรัศมี 1-3 กิโลเมตรรอบร้าน ดูว่ามีอะไรบ้าง?

• หอพัก/คอนโด: กลุ่มนักศึกษา คนทำงาน (เน้นของกินง่าย ของใช้ในบ้าน)
  
• หมู่บ้านจัดสรร: กลุ่มครอบครัว (เน้นของสด บริการซ่อมแซม ของชิ้นใหญ่)
  
• ออฟฟิศ: กลุ่มพนักงาน (เน้นมื้อเที่ยง กาแฟ บริการด่วน)

5.มองหา "ทิศทางลม" ในอนาคต (Future Trend)

อย่าดูแค่วันนี้ ให้ดูอีก 3 ปีข้างหน้า

วิธีทำ: เช็กข่าวผังเมืองหรือโครงการก่อสร้าง แถวนั้นจะมีรถไฟฟ้าผ่านไหม? จะมีการขุดท่อระบายน้ำยาวเป็นปีหรือเปล่า? หรือมีห้างสรรพสินค้ากำลังจะมาเปิด? ข้อมูลเหล่านี้เปลี่ยนชะตาธุรกิจได้เลยครับ

การวิเคราะห์ทำเล ไม่ใช่เรื่องของไสยศาสตร์ แต่เป็นเรื่องของ "สถิติ" และ "ข้อมูล"

หากคุณทำการบ้านมาดี โอกาสเจ๊งแทบจะเป็นศูนย์ แต่ถ้าสุดท้ายแล้วทำเลที่คุณเล็งไว้ค่าเช่าแพงเกินสู้ไหว... อย่าลืมว่ายุคนี้ "ทำเลออนไลน์" ก็สำคัญไม่แพ้กัน หากคุณมีระบบขนส่งและโลจิสติกส์ที่ดี ร้านของคุณจะตั้งอยู่ในซอยลึกแค่ไหน ก็ส่งสินค้าไปขายคนทั่วประเทศได้เหมือนกันครับ!

ต้องการสอบถามข้อมูลเพิ่มเติม สามารถติดต่อได้ที่ โทรศัพท์: 02-114-8855 หรือ 086-3039620 อีเมล: bstransport_bkk@hotmail.com ที่อยู่สำนักงานใหญ่: สถานีขนส่งสินค้าพุทธมณฑลสาย 5 ชานชาลาที่ 11 ห้องที่ 16-17 133 หมู่ที่ 1 ถนนบรมราชชนนี ตำบลบางเตย อำเภอสามพราน จังหวัดนครปฐม 73210